상가건물 임대차보호법은 임차인을 보호하기 위해 제정되어 최근에는 개정이 되어 한층 더 임차인 보호를 하고 있다. 그러나 임차인이 차임을 연체한 경우에는 임차인은 임대인에게 계약갱신을 요구할 수 없다. 임차인의 차임연체에 대한 해석과 관련한 판결이 나왔다. 이하에서 살펴보겠다.
1. 사실관계
원고들(임대인)은 2016년 7월경 피고(임차인)에게 이 사건 상가를 임대차보증금 1,500만 원, 차임 월 135만 원, 임대차기간 2016. 8. 1.부터 2018. 8. 31.까지로 하여 임대하기로 하는 내용으로 피고와 임대차계약을 체결했다. 계약 체결 당시 작성된 임대차계약서의 특약사항란에는 “부가세 별도”라는 문구가 기재돼 있다. 피고는 임대차계약 체결 이후 이 사건 상가를 인도받아 이 사건 변론종결일에 이르기까지 점유하고 있다. 피고는 원고들에게 2017년 4월분 월 차임 135만 원, 5월분 월 차임 135만 원을 지급하지 않은 상태에서 8월분 월 차임 135만 원도 지급하지 않음으로써, 2017년 9월 7일 기준으로 3기의 차임액에 해당하는 금액인 총 405만 원을 연체한 상태가 됐다. 그중 2017년 8월분 차임은 그 지급시기 이후인 2017년 9월 8일 비로소 지급했다. 한편, 피고는 이 사건 임대차계약에 따라 이 사건 상가를 인도받은 뒤 현재까지 이 사건 상가를 점유하면서 영업을 계속하고 있고, 이 사건 임대차계약에 따른 약정 임대차기간 만료 이후인 2018년 9월 1일부터 2019년 6월 30일까지 10개월 간 원고들에게 차임 상당 부당이득 명목으로 합계 1350만 원(= 월 1,350,000원 × 10개월)을 지급했다. 피고는 원고들에게 임대차계약의 갱신을 요구했으나, 원고들은 2018년 5월 18일경 피고에게 갱신거절의 의사를 표시했다. 원고들은 피고를 상대로 건물명도(인도)소송을 제기했다.
2. 1심, 2심 판결내용
가. 1심 판결
1심(2018가단111536)은 2019년 6월 27일 원고의 이 사건 청구는 인정범위 내에서 이유 있어 인용하고, 나머지 청구는 이유 없어 기각했다. 1심은 "피고는, 원고들로부터 15,000,000원에서 270,000원 및 2019. 1. 1.부터 별지 목록 기재 부동산 중 1층 110.16㎡의 인도일까지 월 1,485,000원의 비율로 계산한 돈을 공제한 나머지 돈을 지급받음과 동시에, 원고들에게 위 부동산을 인도하라"고 판결했다. 임대차 계약은 갱신되지 아니한 채 2018. 8. 31. 약정 임대차기간 만료로 종료됐다. 따라서 원고들이 구하는 바에 따라, 원고들로부터 임대차보증금 1,500만 원에서 원고가 세금계산서를 발행한 2018년 7월분, 8월분 미납 부가가치세 합계 27만 원 및 2018. 9. 1.부터 이 사건 상가의 인도일까지 월 135만 원(부가세별도)의 비율로 계산한 부당이득금을 공제한 나머지 돈을 지급받음과 동시에, 원고들에게 이 사건 상가를 인도할 의무가 있다고 판단했다(임대차 계약기간이 만료된 2018년 9월분 이후의 차임 상당액의 부당이득금 지급은 부가가치세 과세대상이 되는 거래라고 하기 어려우므로, 원고의 미납 부가가치세 주장액 81만 원 중 위 인정액 27만 원을 초과하는 부분의 주장은 이유 없다).
나. 2심 판결
2심(2019나59513)은 2020년 7월 17일 1심판결 중 피고 패소 부분은 이와 일부 결론을 달리하여 부당하므로, 제1심판결을 변경하고, 피고의 원고들에 대한 나머지 항소는 기각했다. 재판부는 "피고는 특별한 사정이 없는 한 원고들로부터 15,000,000원에서, 앞에서 본 ① 270,000원, ② 2,268,500원(위 ①과 ②의 합계 2,538,500원) 및 ③ 2019. 10. 1.부터 이 사건 상가 인도 완료일까지 월 1,129,700원의 비율로 계산한 차임 상당 부당이득을 각각 공제한 나머지 돈을 지급받음과 동시에, 원고들에게 이 사건 상가를 인도할 의무가 있다"고 판결했다.
3. 대법원 판결 내용
대법원 제1부(주심 대법관 이기택)는 2021년 5월 13일 점포 임대인(원고들)이 임대차기간 중 차임연체액이 3기분에 달한 적이 있었다는 이유로 임차인(피고)의 계약갱신 요구를 거절하고 건물 인도(명도)를 구하는 사안에서, 피고의 상고를 기각해 원고의 청구를 일부 인용한 원심을 확정했다(대법원 2021.5.13. 선고 2020다255429 판결). 대법원은 상가건물 임대차보호법 제10조 제1항 제1호의 문언과 취지에 비추어 피고가 임대차기간 중 차임을 3개월 치에 달하도록 연체한 적이 있었으므로, 그 후의 차임 지급으로 3기분의 연체상태는 해소되었더라도 계약갱신 요구를 거절할 정당한 사유가 되고, 임대차가 기간만료로 종료되었다고 판단해 피고의 상고를 기각했다. 상가건물 임대차보호법(이하 상가임대차법) 제10조의8은 임대인이 차임연체를 이유로 계약을 해지할 수 있는 요건을 ‘차임연체액이 3기의 차임액에 달하는 때’라고 규정했다. 반면 임대인이 임대차기간 만료를 앞두고 임차인의 계약갱신 요구를 거부할 수 있는 사유에 관해서는 ‘3기의 차임액에 해당하는 금액에 이르도록 차임을 연체한 사실이 있는 경우’라고 문언을 달리해 규정하고 있다(상가임대차법 제10조 제1항 제1호). 그 취지는, 임대차계약관계는 당사자 사이의 신뢰를 기초로 하므로, 종전 임대차기간에 차임을 3기분에 달하도록 연체한 사실이 있는 경우에까지 임차인의 일방적 의사에 의하여 계약관계가 연장되는 것을 허용하지 아니한다는 것이다(대법원 2014. 7. 24. 선고 2012다58975 판결 참조). 위 규정들의 문언과 취지에 비추어 보면, 임대차기간 중 어느 때라도 차임이 3기분에 달하도록 연체된 사실이 있다면 그 임차인과의 계약관계 연장을 받아들여야 할 만큼의 신뢰가 깨어졌으므로 임대인은 계약갱신 요구를 거절할 수 있고, 반드시 임차인이 계약갱신요구권을 행사할 당시에 3기분에 이르는 차임이 연체되어 있어야 하는 것은 아니다. 원심(2심)은 임차인인 피고가 2017년 9월 8일 연체차임 일부를 지급할 때까지 3개월분의 차임이 연체되어 있었으므로 임대인인 원고들은 그 사유를 들어 피고의 계약갱신 요구를 거절할 수 있고, 이 사건 임대차는 약정한 기간 말일인 2018년 8월 31일 종료되었다고 판단했다. 원심의 판단에 상고이유 주장과 같이 임대인이 계약갱신을 거절할 수 있는 사유에 관한 법리를 오해한 잘못이 없다.
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