<질문>
토지를 소유하고 있는 K는 B와 토지임대차계약을 체결하였고, 이후 B는 K의 토지에 소나무 100그루를 식재하고 토지를 사용하였습니다. 그런데 B가 경제적으로 힘들어지자 K에게 약속한 토지 임차료를 지급하지 못하고 연체를 하고 있습니다. 이러한 경우 임대인 K는 계약을 해지하고 토지를 인도 받을 수 있는지?

<답변>
1. 민법상 임대차 계약 해지 사유
민법은 임대차 계약을 즉시 해지할 수 있는 일정한 사유를 규정하고 있습니다. 즉, 임차인이 차임을 연체하였다는 이유만으로 임대차계약을 해지할 수 있는 것은 아니고 민법 제640조 “건물 기타 공작물의 임대차에는 임차인의 차임연체액이 2기의 차임액에 달하는 때에는 임대인은 계약을 해지할 수 있다.”, 제641조 “건물 기타 공작물의 소유 또는 식목, 채염, 목축을 목적으로 한 토지임대차의 경우에도 전조의 규정을 준용한다.”에 따라 임차인의 차임 연체액이 2회의 차임을 연체한 금액에 해당하는 경우에 계약을 해지할 수 있습니다.

이러한 민법 규정은 강행규정으로 이에 위반하는 약정으로 임차인에게 불리한 것은 무효입니다. 따라서 1회 차임액을 연체한 경우 계약을 해지할 수 있는 것으로 약정을 한 경우에는 효력이 없습니다.

2. 임대인의 계약 해지 의사표시 방법
임대차 계약을 해지 하는데 특별한 방법이 요구되는 것은 아니나, 해지사실을 명확하게 하기 위해서는 내용증명우편을 통해 해지의사를 통지하는 것이 하나의 방법이 될 수 있습니다. 또한 계약해지가 연체된 차임 지급에 영향을 미치는 것은 아니므로 임대인은 임차인에게 연체된 차임을 지급할 것을 요구할 수 있습니다.

※ 내용증명우편이란
내용증명우편제도는 우편법에 의한 것으로 누가, 언제, 어떤 내용의 문서를 누구에게 발송한 것인지를 우체국이 공적으로 증명하는 제도이고 채무이행청구, 계약해제, 채권양도통지, 채권질권설정통지 등 일정한 법률효과를 발생시킬 수 있는 의사표시 또는 의사통지를 포함한 우편물의 내용과 발송일자를 증거로 남겨두어야 할 필요성이 있는 경우에 많이 이용되며, 같은 내용의 문서 3통을 작성하여 우체국에서 내용증명우편절차를 거치면 됩니다.

3. 사례의 경우
위 사례의 경우 임대인은 임차인이 연체한 차임액이 2회의 차임 연체에 해당한 경우, 차임 연체를 이유로 임대차계약을 해지할 수 있습니다. 임대차 계약이 해지된 경우 계약은 장래를 향해 효력을 상실하여 임차인은 임차목적물인 토지를 임대차계약 당시로 원상회복하여 임대인에게 반환하여야 합니다. 따라서 임차인은 식재된 소나무를 다른 곳으로 이전하고 토지를 인도하여야 할 것입니다.